Nueva exención para las plusvalías inmobiliarias

Artículo de opinión. Aníbal Cardona, gerente de Deloitte Abogados y Asesores Tributarios

El pasado sábado, día 12 de mayo de 2012, se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero. En otras medidas adoptadas, el citado RD-ley ha introducido una exención parcial para las rentas derivadas de la transmisión de bienes inmueble urbanos que se adquieran a partir del día de la publicación de la norma en el BOE hasta el 31 de diciembre de 2012, todo ello con el objetivo  de estimular las ventas en el sector inmobiliario.

En particular, se trata de una medida que podría resultar de aplicación tanto a empresas como a particulares (sean residentes o no en España). En este sentido, en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades, se establece la exención del 50% de las rentas positivas derivadas de la transmisión de bienes inmuebles de naturaleza urbana que tengan la condición de activo no corriente o que hayan sido clasificados como activos no corrientes mantenidos para la venta (se excluyen, por tanto, aquellos inmuebles calificados contablemente como existencias), adquiridos durante el periodo mencionado anteriormente. Además, se señala expresamente que no formará parte de la renta con derecho a exención el importe de las pérdidas por deterioro relativas a los inmuebles, ni las cantidades correspondientes a la reversión del exceso de amortización que haya sido fiscalmente deducible en relación la amortización contabilizada.

Un aspecto importante a destacar es que esta exención podría ser compatible con la aplicación de la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios.

Como cláusula de cierre o medida anti-abuso, la norma indica que esta exención no resultará aplicable cuando el inmueble se adquiera a una persona o entidad respecto de las que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, o al cónyuge de la citada persona o a cualquier persona unida con ésta por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.

En el ámbito del IRPF, el RD-ley regula, asimismo, la exención del 50% de las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso durante el periodo de tiempo referido anteriormente, estableciendo una medida anti abuso similar a la señalada en el párrafo anterior.

Cuando la plusvalía proceda de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente y resulte de aplicación la exención por reinversión de vivienda habitual prevista por la norma que regula el citado impuesto, el RD-ley recoge una suerte de prelación en el orden de aplicación de las exenciones que, en su caso, podrían concurrir. Según se infiere del citado RD-ley, sobre la ganancia patrimonial obtenida se aplicará, en primer lugar, la exención del 50% recientemente aprobada. El importe de la ganancia patrimonial restante, una vez descontada la exención del 50%, será el que se excluya de tributación a los efectos de la exención por reinversión de vivienda habitual.

Finalmente, en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, también se introduce la exención del 50% sobre las ganancias patrimoniales obtenidas sin mediación de establecimiento permanente en España, derivadas de la enajenación de bienes inmuebles urbanos situados en territorio español, y que hayan sido adquiridos en el periodo comprendido entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012.

Las empresas que tengan previsto en sus planes de negocio realizar algún tipo de inversión inmobiliaria, quizás durante este año 2012 sea el mejor momento para efectuarla. La tributación de la plusvalía futura que se podría poner de manifiesto con ocasión de la transmisión de dicho inmueble se reduciría a la mitad, e incluyo podría llegar a alcanzar el 9% de tipo de gravamen efectivo en el supuesto de la exención del 50% se pudiera compatibilizar con la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios.